Existe uma frase que escuto com muita frequência de quem está pensando em comprar a casa própria: “Se eu financiar um imóvel, no final vou pagar o valor de duas casas.”
E quando a pessoa abre uma simulação de financiamento e olha para o valor total projetado para 20, 30 ou até 35 anos, realmente pode tomar um susto. Dependendo do valor financiado, da taxa de juros e do prazo escolhido, a soma das parcelas pode chegar a um valor muito superior ao preço atual do imóvel.
Os juros existem, fazem parte da operação e precisam ser considerados. O problema começa quando usamos apenas esse número para decidir se financiar vale ou não a pena.
Imagine um imóvel que hoje custa R$ 300 mil. A pessoa olha para uma simulação de longo prazo, percebe que poderá desembolsar um valor muito maior até o final do contrato e chega à conclusão de que seria melhor continuar no aluguel.
Só que essa comparação tem um problema: estamos comparando o preço do imóvel hoje com dinheiro que será pago durante várias décadas. R$ 300 mil hoje não terão o mesmo poder de compra daqui a 10, 20 ou 30 anos. A inflação faz com que o dinheiro perca valor ao longo do tempo. Basta lembrar quanto custavam o supermercado, o combustível ou um carro há 15 anos e comparar com os preços atuais.
O mesmo raciocínio precisa ser levado para o financiamento. Somar todas as parcelas futuras e comparar esse resultado diretamente com o preço atual do imóvel é uma conta matematicamente correta, mas financeiramente incompleta. Existe ainda o outro lado dessa história. Enquanto o dinheiro perde poder de compra ao longo dos anos, o imóvel pode passar pelo movimento contrário.
Um imóvel comprado hoje por R$ 300 mil não necessariamente continuará valendo R$ 300 mil daqui a 20 ou 30 anos. Localização, infraestrutura, crescimento da região, oferta e procura, inflação e desenvolvimento urbano podem influenciar seu preço ao longo do tempo.
Isso não significa que todo imóvel vai valorizar, muito menos que exista uma valorização garantida. A escolha do imóvel continua sendo fundamental. Mas, se estamos fazendo uma comparação de longo prazo, não podemos considerar os juros do financiamento e simplesmente ignorar o comportamento do próprio patrimônio adquirido.
Também existe uma terceira conta que muitas vezes fica de fora: o aluguel. Vamos considerar uma pessoa que paga R$ 1.000 por mês. Se, apenas para facilitar a comparação, imaginássemos que esse aluguel nunca fosse reajustado durante 35 anos, seriam R$ 420 mil pagos nesse período. Na vida real, porém, dificilmente um aluguel permaneceria em R$ 1.000 durante três décadas e meia. Os contratos podem passar por reajustes e o próprio preço dos imóveis muda ao longo dos anos. E existe uma diferença importante: depois desses 35 anos pagando aluguel, a pessoa continuará precisando de um lugar para morar e, se permanecer nessa modalidade, continuará pagando aluguel.
No financiamento, existe uma dívida sendo reduzida ao longo do tempo e, quando ela é quitada, existe um imóvel pertencente ao comprador. Ainda assim, isso não significa que financiar seja sempre melhor. Morar de aluguel pode fazer muito sentido para quem precisa de mobilidade, pretende mudar de cidade, ainda não possui estabilidade financeira ou prefere investir seu patrimônio de outra maneira.
O que precisamos evitar é tomar a decisão de continuar no aluguel apenas porque o valor total projetado do financiamento parece representar “duas casas”. Existe outro detalhe que muda bastante essa conta: contratar um financiamento por 35 anos não significa que você precisa passar 35 anos pagando.
O comprador pode fazer amortizações extraordinárias ao longo do contrato. Na prática, isso significa utilizar dinheiro adicional para reduzir o saldo devedor e, conforme a modalidade e as condições do financiamento, diminuir o prazo ou o valor das prestações. Décimo terceiro, comissões, bônus e outros recursos extras podem ser utilizados dentro de uma estratégia de amortização. O FGTS também pode ser usado para amortizar ou liquidar o saldo devedor quando o financiamento e o comprador atendem às regras previstas para utilização do recurso.
E existe uma lógica importante aqui: quando você antecipa a redução do saldo devedor, deixa de pagar parte dos juros que incidiriam sobre aquele dinheiro no futuro. Por isso, uma pessoa pode contratar um financiamento com prazo longo para ter uma prestação mais confortável e, ao mesmo tempo, criar uma estratégia para tentar quitar o imóvel muito antes. É justamente nesse ponto que financiamento imobiliário e educação financeira precisam caminhar juntos.
Não adianta conseguir uma aprovação bancária se a prestação compromete tanto a renda que não sobra dinheiro para uma reserva de emergência. Também não adianta comprar um imóvel acima da capacidade financeira da família contando que no futuro a renda vai aumentar. A aprovação do banco mostra quanto aquela instituição está disposta a emprestar. Ela não necessariamente mostra quanto você deveria financiar.
Antes de tomar a decisão, é preciso analisar o valor da entrada, a prestação, o custo efetivo do financiamento, as demais despesas do imóvel, a estabilidade da renda e quanto sobra no orçamento depois de assumir esse compromisso. Também é importante pensar no futuro. Se houver aumento de renda ao longo dos anos, parte desse crescimento poderá ser direcionada para amortizações, acelerando a construção do patrimônio e reduzindo o tempo da dívida.
Aqui na Dias Negócios Imobiliários, é justamente por isso que nosso trabalho não se resume a encontrar um imóvel ou buscar uma aprovação bancária. A consultoria considera o planejamento financeiro, os objetivos e a finalidade da compra, porque conseguir financiar um imóvel é diferente de estar preparado para financiá-lo. Então, da próxima vez que alguém disser que financiar significa pagar duas casas, lembre-se de que essa conta é muito maior do que simplesmente somar todas as parcelas.
Existem juros, sim, mas também existe inflação, existe um imóvel que pode se valorizar, existe o custo do aluguel que você deixará de pagar e existe a possibilidade de amortizar o financiamento e antecipar sua quitação.
No final, a pergunta não deveria ser apenas “quanto vou pagar ao banco?”, mas “qual decisão faz mais sentido para a minha realidade e qual patrimônio quero ter construído daqui a 20 ou 30 anos?”
Financiamento não é dinheiro grátis e também não precisa ser visto como inimigo. Quando utilizado com responsabilidade, planejamento e estratégia de amortização, ele pode ser uma ferramenta para antecipar a conquista de um patrimônio que muitas famílias levariam décadas para conseguir comprar à vista.