Quando falamos em comprar um imóvel parcelado, é natural pensar primeiro no financiamento bancário. A pessoa escolhe o imóvel, apresenta a documentação, passa pela análise de crédito e, depois da aprovação, o banco financia parte do valor da compra, enquanto o comprador assume as prestações durante vários anos.
Mas esse não é o único caminho possível.
Em Feira de Santana, existem construtoras que também oferecem a possibilidade de o comprador negociar o pagamento diretamente com a própria empresa, sem que um banco financie aquele saldo. Essa modalidade pode aparecer como compra direta, financiamento próprio ou financiamento direto com a construtora, dependendo da forma como a operação é apresentada.
Ela é utilizada principalmente na compra de imóveis em construção, justamente porque o período da obra cria um prazo para que o comprador organize e realize os pagamentos diretamente à construtora.
Na prática, em vez de assumir um financiamento bancário de 20, 30 ou até 35 anos, o comprador segue um fluxo de pagamento estabelecido no contrato com a própria construtora. Esse fluxo pode envolver entrada, parcelas mensais, parcelas intermediárias, reforços e até um valor maior próximo à entrega das chaves.
Imagine, por exemplo, um imóvel que ainda tenha três anos de construção pela frente. Dependendo das condições oferecidas, o comprador pode dar uma entrada e distribuir parte ou todo o restante do valor durante esses 36 meses. Em algumas operações, o imóvel precisa estar totalmente quitado até a entrega das chaves. Em outras, o contrato pode prever pagamentos que continuem depois desse momento.
É justamente por isso que compra direta não significa que todas as construtoras trabalham da mesma forma. Prazo, entrada, quantidade de parcelas, valores intermediários, correção e condições de pagamento dependem de cada contrato.
Também existe uma diferença importante que muita gente confunde. Parcelar a entrada diretamente com a construtora e depois financiar o saldo com um banco não é a mesma coisa que realizar toda a compra diretamente.
No primeiro caso, durante a construção o cliente paga parte do imóvel à construtora, mas, quando chega o momento previsto no contrato, utiliza um financiamento bancário para quitar o saldo restante. Já na compra direta, a instituição financeira não entra para financiar aquele saldo, porque o pagamento é negociado entre comprador e construtora.
Essa possibilidade pode fazer sentido para determinados perfis.
Quem possui uma renda maior, trabalha com comissões, recebe bônus, tem recursos investidos, vendeu outro patrimônio ou consegue fazer pagamentos maiores em determinados momentos pode preferir quitar o imóvel em um período menor em vez de carregar um financiamento por décadas.
Um profissional com renda variável, por exemplo, pode organizar parcelas mensais menores e utilizar meses de maior faturamento para cumprir pagamentos intermediários maiores, desde que essa estrutura esteja prevista na negociação.
Por outro lado, justamente porque o prazo costuma ser muito menor, o esforço financeiro também pode ser maior.
Não é a mesma coisa distribuir um saldo de R$ 300 mil ao longo de 30 anos e precisar pagá-lo durante três ou quatro anos. Por isso, o fato de não existir um financiamento bancário não significa que a compra seja automaticamente mais fácil.
É preciso ter capacidade financeira para acompanhar o fluxo estabelecido durante a construção.
Outro ponto que merece muita atenção é a atualização dos valores. Em imóveis em construção, o contrato pode prever correção monetária das parcelas e do saldo devedor durante a obra. Por isso, aquela parcela apresentada no início da negociação pode sofrer alterações ao longo do tempo.
Antes de fechar o negócio, o comprador precisa entender qual índice será utilizado, quando haverá atualização, se existem juros, quais são as parcelas intermediárias e quanto ainda deverá ser pago próximo à entrega das chaves.
A legislação brasileira exige que contratos de incorporação imobiliária apresentem de forma clara informações como preço total do imóvel, entrada, forma de pagamento, valores e vencimentos das parcelas e índices de correção previstos.
Na prática, isso significa que não basta perguntar apenas: “Quanto fica a parcela por mês?”
É preciso olhar o fluxo inteiro.
Quanto será necessário para a entrada? Quantas parcelas mensais existirão? Haverá pagamentos maiores ao longo da obra? Existe alguma parcela na entrega das chaves? Como o saldo será corrigido? O imóvel deverá estar totalmente quitado na entrega? E o que acontece caso o comprador não consiga continuar pagando?
São essas respostas que mostram se aquela condição realmente cabe no orçamento.
Outro cuidado é não tratar a compra direta como uma solução simplesmente para quem não consegue aprovação em banco. A ausência de uma instituição financeira não significa ausência de análise. A própria construtora pode avaliar a capacidade financeira do comprador e estabelecer critérios para aceitar a negociação.
Além disso, a compra direta não será necessariamente a melhor alternativa para todo mundo.
Para uma família que se enquadra no Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, o financiamento bancário pode oferecer condições diferenciadas, inclusive taxas próprias do programa e, dependendo da renda e das regras vigentes, possibilidade de subsídio. Nesse caso, pode fazer mais sentido aproveitar essas condições do que assumir um fluxo de pagamento muito mais curto diretamente com a construtora.
Já para quem possui maior capacidade de pagamento e deseja quitar o imóvel em menos tempo, a modalidade direta pode ser uma opção interessante a ser analisada.
E é justamente aí que está o ponto principal: não existe uma forma de pagamento que seja melhor para todas as pessoas.
Antes de escolher o imóvel, é importante entender quanto existe disponível para entrada, qual valor pode ser comprometido mensalmente, como funciona a renda da família, quanto tempo falta para a entrega e qual será o impacto das parcelas intermediárias no orçamento.
Aqui na Dias Negócios Imobiliários, essa análise faz parte do processo. Antes de olhar apenas para o imóvel que o cliente deseja, é importante entender também sua realidade financeira e quais formas de pagamento estão disponíveis para aquele caso.
Muitas vezes, duas pessoas interessadas em imóveis de valores semelhantes podem precisar de estratégias completamente diferentes para conseguir comprar.
A compra direta com a construtora amplia as possibilidades para quem está adquirindo um imóvel em construção, mas prazo menor também exige planejamento maior. Mais importante do que comprar com ou sem banco é escolher uma condição que permita cumprir os pagamentos durante a obra e chegar à entrega das chaves com a vida financeira organizada.